Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có “Sổ
hồng”
Câu hỏi: Gia đình tôi mua một căn chung cư với mục đích
chỉ để ở, hiện nay căn chung cư chưa có sổ hồng. Do tôi cần vốn đề đầu tư kinh
doanh nên tôi muốn bán căn hộ này cho người khác. Xin hỏi, để bán căn hộ này
tôi cần làm những thủ tục gì?
Trả lời: Nội dung
câu hỏi của bạn, xin được trao đổi như sau:
Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng căn hộ chung cư
- Điều kiện của
nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận được quy định tại điểm e
khoản 2 Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
“2. Giao dịch về
nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
e) Chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ
đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng
minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo
quy định của Chính phủ."
- Việc giao dịch
mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán thương mại được quy định tại khoản
1 Điều 123 Luật Nhà ở:
“ Trường hợp bên
mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu
thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng
có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với
chủ đầu tư”
Thứ hai, về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung
cư được quy định tại Khoản 1 Điều 32
Thông tư 19/2016/TT-BXD; Thông tư 07/2021/TT-BXD sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một
số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD và Nghị
định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật Nhà ở cụ thể quy định như sau:
“1. Tổ chức, cá
nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn
giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp
cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Thứ ba, về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Việc chuyển nhượng
hợp đồng mua bán chung cư (chưa được bàn giao/cấp sổ hồng) được quy định tại Điều
33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể gồm các bước sau:
Bước 1: Các bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp bên
bán là tổ chức có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì lập văn bản chuyển nhượng
mà không cần phải công chứng;
- Trong trường hợp
này, nếu bên bán không phải là tổ chức có ngành nghề kinh doanh lĩnh vực kinh
doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được
công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Hồ sơ đề nghị
công chứng, chứng thực được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 Thông tư
19/2016/TT-BXD bao gồm:
+ 07 bản chính văn
bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
+ Bản chính hợp đồng
mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
+ Bản sao có chứng
thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng
minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;
+ Các giấy tờ khác
theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Tổ chức hành nghề
công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản
chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng
thực.
Bước 2: Chủ đầu tư dự án xác nhận vào văn bản chuyển nhượng
hợp đồng.
- Đối với bên chuyển
nhượng là tổ chức, thành phần hồ sơ giống bên chuyển nhượng cá nhân nhưng thay
bằng biên lai nộp thuế thu nhận cá nhân với cơ quan thuế bằng Hóa đơn VAT bản gốc
xuất cho bên nhận chuyển nhượng để nộp cho Chủ đầu tư.
- Đối với bên chuyển
nhượng là cá nhân, Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a
Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD bao gồm:
+ 05 bản chính văn
bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng;
+ Bản chính hợp đồng
mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
+ Biên lai nộp thuế
cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc
được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
+ Bản sao có chứng
thực hoặc bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu;
- Chủ đầu tư xác
nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc
và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
+ 02 văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản
của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
+ Bản chính hợp đồng
mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính
văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
+ Biên lai nộp thuế
cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc
được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Bên nhận chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có thể tiếp tục chuyển nhượng cho bên khác có nhu
cầu nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán và bên nhận chuyển nhượng cuối cùng được
cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp
luật về đất đai.
Hoàng Sơn – Trung tâm TGPL Nhà nước.