Giá trị pháp lý của vi bằng trong thực hiện
giao dịch dân sự
Câu hỏi: Năm 2021, tôi có mua một mảnh
đất của ông V diện tích đất 52m2 với số tiền 500.000.000 đồng bằng hình thức
lập vi bằng tại huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận. Sau khi ký hợp đồng, lập vi bằng
và giao đầy đủ tiền; khi tôi đến Văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục sang tên
thì tôi mới biết rằng diện tích đất này đang tranh chấp. Do đó, tôi làm đơn khởi
kiện hành vi của ông V và yêu cầu trả lại tiền cho tôi.
Tại Bản án sơ thẩm
về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân huyện
Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận có ghi rằng: “giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa tôi và ông V là giao dịch không đảm bảo về mặt hình thức và chủ thể tiến
hành giao dịch đối với tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của
mình; Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là khôi phục lại tình trạng
ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải
bồi thường.”
Tôi chưa hiểu rõ nội
dung Tòa án tuyên việc lập vi bằng thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa tôi và ông V bị Tòa án tuyên vô hiệu? Xin giải thích cho tôi được hiểu
rõ?
Trả lời: Nội dung câu hỏi của ông, xin được trao đổi như sau:
Tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ
về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại, định nghĩa: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại
trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định
của Nghị định này”.
Do đó, vi bằng luôn được thể hiện dưới hình thức văn bản gắn liền với
hoạt động của Thừa phát lại để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật trên thực
tế theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trên phạm vi toàn quốc trừ những
trường hợp pháp luật quy định cụ thể không được lập vi bằng.
Tại khoản 2 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị pháp
lý của vi bằng như sau: “Vi bằng
không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”.
Tuy nhiên, hiện nay, người dân thường lầm tưởng rằng: lập vi bằng có thể
thay thế được hoạt động công chứng, nên người dân thường tiến hành chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức lập vi bằng.
Thực tế hoạt động lập vi bằng của thừa phát lại và công chứng của công
chứng viên có những nét giống nhau về mục đích và phương thức tuy nhiên nó cũng
có những điểm khác nhau cần phân biệt. Nếu công chứng là việc chứng nhận tính
xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự bằng văn bản, tính chính xác,
hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt
sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt thì lập vi bằng
là việc ghi nhận sự kiện, hành vi có thật trên thực tế. Như vậy có thể thấy,
công việc của công chứng viên và thừa phát lại đều trực tiếp chứng kiến một
hành vi, sự kiện trên thực tế nhưng vi bằng của thừa phát lại chỉ ghi nhận lại
nội dung hành vi, sự kiện có xảy ra trên thực tế, chứ không chứng nhận tính
chính xác, hợp pháp của hành vi, sự kiện đó như một văn bản đã được công chứng.
Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản
quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên
tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng
hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”
Ngoài ra, tại các khoản 4, 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng quy định
về hai trong các trường hợp không được lập vi bằng là:
“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp
đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng
thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch
giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài
sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền
sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng,
quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành
văn bản và có công chứng, chứng thực. Trong trường hợp của Ông, việc các bên lập
vi bằng để ghi nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với
các quy định pháp luật.
Đồng thời, hành vi “lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng,
quyền sở hữu theo quy định của pháp luật” được quy định là những hành vi mà thừa
phát lại không được làm, nếu vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến
15.000.000 đồng, ngoài ra có thể áp dụng hình thức phạt bổ sung tước quyền sử dụng
thẻ thừa phát lại từ 06 tháng đến 09 tháng, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có
được do thực hiện hành vi vi phạm theo quy định tại điểm e khoản 4, điểm b khoản
8, điểm b khoản 9 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.
Giá trị pháp lý của vi bằng đã rõ, rủi ro và thiệt hại khi sử dụng vi bằng
trong giao dịch mua bán đất đã xảy ra nhiều trên thực tế, tuy nhiên hiện nay vẫn
nhiều trường hợp duy trì hình thức giao dịch này xuất phát từ nhiều nguyên nhân
như đất chưa có giấy chứng nhận, đất đang thế chấp, giao dịch giả cách, lợi dụng
quy định ngoại lệ của trường hợp hợp đồng không đảm bảo quy định về hình thức
nhưng vẫn có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.
Thực tiễn xét xử cho thấy, hầu hết các toà án đều không công nhận hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, một phần do vi phạm về mặt hình thức, một
phần vì những lý do thúc đẩy các bên sử dụng hình thức vi bằng làm nguyên tắc của
một giao dịch dân sự, hay giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo
theo quy định pháp luật. Do vậy, những người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền
sử đất cần lưu ý và sáng suốt để đảm bảo các điều kiện khi thực hiện giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế để tránh các rủi ro và thiệt hại
phát sinh sau khi giao dịch.
Xin trao đổi để ông được rõ. Trân trọng!
Hoàng Sơn – Trung tâm TGPL Nhà nước