Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai

Câu hỏi: Tôi muốn sang tên sổ đỏ cho con trai hiện đang sinh sống tại nước ngoài, nhưng khi đi sang tên thì cơ quan địa phương bảo không được. Vậy tôi muốn hỏi những trường hợp nào không được sang tên sổ đỏ?

Trả lời:

Nội dung câu hỏi của bạn, xin được tư vấn như sau:

Sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Sang tên sổ đỏ được thực hiện khi người có quyền sử dụng đất tiến hành chuyển nhượng hay tặng cho, thừa kế.

* Điều kiện để được sang tên sổ đỏ

Để được sang tên sổ đỏ, cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Ngoài các điều kiện trên, trong một số trường hợp khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng được các điều kiện khác như: Người nhận chuyển quyền không thuộc đối tượng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013,...

* Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ

Dựa vào điều kiện sang tên sổ đỏ nêu trên, đất thuộc các trường hợp dưới đây sẽ không được phép sang tên:

- Đất đang bị tranh chấp chưa có quyết định cuối cùng của tòa án;

- Đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Đất đã hết thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, người sử dụng đất (người bán hoặc người tặng cho) có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 nhưng người mua, người nhận tặng cho thuộc đối tượng không được phép mua, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì không sang tên được sổ đỏ. Hay nói cách khác đây là những trường hợp bị cấm sang tên.

Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, nếu người mua, người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp trên thì không được phép sang tên Sổ đỏ dù người bán, người tặng cho có đủ kiện.

Hoàng Sơn – Trung tâm TGPL nhà nước