Rà soát quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm và sơ kết thực tiễn thi hành Nghị định số 102/2017/NĐ-CP
Rà
soát quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm và sơ kết thực tiễn
thi hành Nghị định số 102/2017/NĐ-CP
Vừa qua, Sở Tư
pháp tỉnh Bình Thuận đã có Báo cáo số 49/BC-STP ngày 11/3/2021 gửi Cục Đăng ký
giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp về việc rà soát quy định của pháp luật về đăng
ký biện pháp bảo đảm và sơ kết thực tiễn thi hành Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.
Theo đó, Sở Tư pháp đã tổng hợp ý kiến, những vướng mắc, bất cập tồn tại của
Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh văn phòng đăng ký trên địa bàn tỉnh đã
gặp phải trong quá trình thực hiện quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp
bảo đảm và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, cụ thể trong báo cáo có nêu một vài vướng
mắc, bất cập, tồn tại như sau:
Trường hợp 1:
Căn cứ tại Điều 23 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện
pháp bảo đảm có quy định “trường hợp bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm mà các bên
ký kết hợp đồng bảo đảm mới, có hiệu lực độc lập với hợp đồng bảo đảm đã đăng
ký trước đó, thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm mới
và không phải xóa đăng ký biện pháp bảo đảm trước đó”. Như vậy căn cứ nào để
xác định được hợp đồng thế chấp cũ và hợp đồng thế chấp mới có hiệu lực độc lập
với nhau để người yêu cầu đăng ký thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm mới mà không
phải xóa đăng ký biện pháp bảo đảm trước đó.
Trường hợp 2: Hiện
nay các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đang vướng mắc trong việc giải quyết
hồ sơ đăng ký thế chấp giữa cá nhân với cá nhân không liên quan đến tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Hợp đồng thế chấp giữa cá nhân với cá
nhân đã được Văn phòng công chứng chứng nhận. Căn cứ điểm g, khoản 1, Điều 179
Luật đất đai 2013 có quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất được “ Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Tuy nhiên, tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp
bảo đảm và Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 hướng dẫn một số nội dung
về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chưa giải thích
rõ thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định
của pháp luật là được hiểu như thế nào.
Trường hợp 3:
Bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp thay đổi địa chỉ trụ sở chính, giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh… không có hoặc đã có văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc Phụ
lục hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp trước đó nhưng không đăng ký
thay đổi nội dung thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy định. Nay có
nhu cầu đăng ký xóa thế chấp thì thông tin kê khai trên đơn không đúng với
thông tin đăng ký thế chấp trước đây. Như vậy trước khi xóa thế chấp có bắt buộc
đăng ký thay đổi nội dung đăng ký trước hay không.
Trường hợp 4: Căn cứ tại khoản 1 Điều 188 Luật đất
đai có quy định: “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của
Luật này;
b) Đất không có
tranh chấp;
c) Quyền sử dụng
đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn
sử dụng đất.”
Tại Điều 40 Nghị
định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm có quy định: “
Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong
tương lai xây dựng trong dự án của chủ đầu tư, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ
hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:
a) Các loại giấy
tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và điểm a khoản 6 Điều 39 của Nghị định này;
b) Bản chính Giấy
chứng nhận hoặc bản chính Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm
quyền cấp cho chủ đầu tư;...”.
Như vậy, việc
người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở
hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án của chủ đầu tư bắt buộc phải có
Giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền thế chấp hay chủ đầu tư mới được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì được quyền đăng ký thế
chấp và trình tự thủ tục giải quyết như thế nào.
Thông qua những
vướng mắc, bất cập của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh văn phòng
đăng ký trên địa bàn tỉnh, Sở Tư pháp đã kiến nghị gửi Cục đăng ký giao dịch bảo
đảm - Bộ Tư pháp, trong đó có đề nghị Cục đăng ký giao dịch bảo đảm sớm nghiên
cứu và có văn bản để hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn, bất cập như đã nêu trên
cho địa phương. Đồng thời, thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn nghiệp vụ và kỹ
năng chuyên môn đối với đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
Khả Thịnh