Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi hộ liền kề nhất quyết không chịu ký giáp ranh hay không?

Câu hỏi:

Năm 2010, tôi có mua một thửa đất trồng cây lâu năm nhưng chưa làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng, tôi với hộ liền kề có mâu thuẫn cá nhân với nhau. Hiện nay, tôi nộp hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ nhưng hộ liền kề không đồng ý ký vào bản mô tả về ranh giới thửa đất để tôi hoàn tất thủ tục xin cấp đổi.

Cho tôi hỏi: Trong trường hợp này tôi sẽ phải giải quyết như thế nào và liệu có được cấp đổi sổ đỏ khi hộ liền kề nhất quyết không chịu ký giáp ranh hay không?

Trả lời:

Trên thực tế, Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.

Theo đó, tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Mặc dù nhiều người sử dụng đất bị hộ liền kề gây khó khăn, cản trở trong việc làm sổ đỏ nhưng pháp luật luôn bảo vệ quyền của người sử dụng đất. Theo đó, tại Khoản 1 Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

“1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là quyền chung của mọi người sử dụng đất. Chỉ cần người sử dụng đất đáp ứng được đúng và đủ các điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp, không ai có quyền gây khó khăn hay cản trở.

* Về điều kiện để được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có văn bản ký giáp ranh giữa các hộ liền kề về việc không lấn chiếm đất, sử dụng đúng ranh giới đất đai. Đây là thủ tục bắt buộc để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ tại Khoản 1, 2 Điều 100, Luật Đất Đai 2013.

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

* Việc xác định ranh giới thửa đất được pháp luật quy định như thế nào?

Tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

"1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất".

Như vậy, việc đo đạc để xác định ranh giới thửa đất phải có sự phối hợp của cán bộ đo đạc, công chức địa chính hoặc cán bộ cấp xã, thôn, người sử dụng đất và hộ liền kề. Khi đo đạc để xác định ranh giới thửa đất, người sử dụng đất phải cung cấp những giấy tờ liên quan đến thửa đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trích lục bản đồ địa chính,...

Người sử dụng đất làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định; trừ các trường hợp bị từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai:

"Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;

b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;

c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;

d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;

đ) …; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”

Như vậy, nếu hộ liền kề phát sinh tranh chấp với người sử dụng đất thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được tiến hành bình thường. Khi các hộ liền kề gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đến cơ quan có thẩm quyền thì hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới bị từ chối.

Ngoài ra, trường hợp hộ liền kề cố tình không ký giáp ranh thì UBND xã căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT để xác định đất có tranh chấp hay không. Theo đó, tại Khoản 2 Điều 8, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định:

“2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho UBND cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.”

Như vậy, trường hợp của anh (chị), nếu hộ liền kề không ký giáp ranh thì anh (chị) chưa thể hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; do đó anh (chị) cần làm đơn đề nghị hòa giải gửi tới UBND cấp xã nơi có thửa đất giải quyết hoặc anh (chị) có thể khởi kiện hành vi cản trở trái pháp luật tại Tòa án.

Lê Hoàng Sơn – Trung tâm TGPL NN