Quy định về kê biên tài sản đảm bảo thế chấp là quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Quy định về kê biên tài sản đảm bảo thế
chấp là quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất do vi
phạm pháp luật về đất đai
- Theo quy định tại
điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013:
“1.
Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
...
i) Đất được Nhà nước giao,
cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12
tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong
dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử
dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng
24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời
gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng
thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với
đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.
- Tại Điều 43a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (được bổ sung tại khoản
28 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ) quy định:
“28. Bổ sung Điều 43a như sau:
“Điều 43a.
Xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, đang thế chấp khi Nhà nước thu hồi đất
1. Đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi
theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai thì
hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm
dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các
bên trong hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp thực hiện
theo quy định của pháp luật về dân sự.
2. …
3. Khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, c, d, g, h và i
khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai mà
quyền sử dụng đất đó đang được thế chấp thì hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế
chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan.
Theo
quy định trên, trong các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp
luật đất đai (vi phạm tiến độ sử dụng đất đầu tư dự án quy định tại điểm i khoản
1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013) thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo
quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan.
- Tại Điều 21 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ
quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định về biến
động về tài sản bảo đảm. Trong đó, tại khoản 9 quy định:
“9. Trường hợp tài
sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ hoặc bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thì được xác định là không còn tài sản bảo đảm, trừ
trường hợp quy định tại các khoản 4, 5, 7 và 8 Điều này.”
- Tại Điều 110 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 quy định như sau:
“Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án
1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của
người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định
của pháp luật về đất đai…”.
Theo các quy định pháp luật nêu trên, khi Nhà nước đã thu hồi đất do dự án chậm tiến độ
(theo điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai) thì hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất cũng chấm dứt; khi tài sản bảo đảm bị tịch thu theo quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thì được xác định là không còn tài sản bảo đảm và
thế chấp tài sản chấm dứt theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015; Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất
của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy
định của pháp luật về đất đai.
Phòng Nghiệp vụ 2