Xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
(Nguồn: Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Thủ
tunogws Chính phủ quy định về giá đất (có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/01/2025)
Điều 7. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
1. Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo
vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích,
loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định tại
các điểm a, b, c khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai cho từng vị
trí đất, khu vực.
Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn
liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác
định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 của Nghị
định này.
3. Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:
a) Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;
b) Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà
nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá
đất quá cao hoặc quá thấp so
với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất
thị trường;
c) Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định
bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
4. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí
đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá
đất tại vị trí đất, khu vực đó.
5. Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực
được xác định như sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá
|
=
|
Giá đất trong bảng giá đất của
thửa đất cần định giá
|
x
|
Hệ số điều chỉnh giá đất
|
Điều 8. Các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp,
bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;
b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp
với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng
đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây
dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường, an ninh;
g) Thời hạn sử dụng đất;
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện
thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao
gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến
nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ
rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao
cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp
trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế,
truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành
có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định hoặc quy
định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của
từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện
định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá
đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét,
quyết định.
Phòng Nghiệp Vụ 3